Är uthyrning av attefallshus lönsamt?


Att bygga ett attefallshus, med tanken att sedan hyra ut det, kan vara riktigt lönsamt. Detta inte minst för de som bor i områden med mycket turism eller stor bostadsbrist. Men det gäller att ha koll på skattereglerna samt göra en hållbar budget.

Ett sätt att både öka värdet på den egna fastigheten, samt få hyresintäkter, är att bygga ett attefallshus. Dessa hus får vara på maximalt 30 kvm och 4 meter från mark till taknock. Många modeller är därför byggda med loft vilket gör att totala ”golvytan” blir närmare 45 kvm, något som motsvarar en lägenhet med ett eller två rum. Därmed skaps även stora möjligheter att hyra ut attefallshuset och genom detta både finansiera köpet och över tid gå med vinst.

Kostnad

Ett nyckelfärdigt attefallshus, som förväntas användas som komplementbostad, kostar ca 500 – 600 000 kronor. Därtill går det att räkna med en genomsnittlig månadskostnad på 1500 – 2000 kronor för löpande underhåll, reparationer och förbättringar.

Om ett lån tecknas på 500 000 kronor, återbetalas på 12 år och har ränta på 5 %, blir det en månadskostnad på ca 4600 kronor. Med underhållet blir det ca 6 500 kronor i månadskostnad. Beräkningar med andra belopp, amorteringstider och ränta kan göras på Konsumenternas.

Uthyrning

Hur mycket det går att hyra ut ett attefallshus för beror primärt på var i landet det står. I Stockholmsregionen är en hyra på ca 10 000 kronor för ett komplett litet hus, med en mindre trädgård, inte någon överdrift. I andra delar av landet är i stället 5 – 7000 kronor mer rimligt. Med en långtidshyra för 8 000 kronor per månad skapas en vinst på 1 500 kronor varje månad.

Långtidshyra är enklast och mest bekvämt men önskas vinsten optimeras bör exempelvis sommarmånaderna användas till uthyrning via Airbnb, Samtrygg eller exempelvis Blocket. Även i detta läge beror det självklart på var i landet som man bor men ungefär 5000 kronor per vecka bör ses som rimligt. Exempelvis skulle uthyrning kunna ske till en student under terminerna varpå sommaren används för att optimera intäkterna genom korttidsuthyrning.

Skattefritt upp till 40 000 kronor

De första 40 000 kronorna som tjänas via uthyrning är skattefria. Därefter beräknas skatten till 20 % av bruttohyran. Även de som väljer att enbart hyra ut upp till den skattebefriande nivån kan finansiera sitt attefallshus till en stor del av via uthyrningen. Det innebär nämligen en genomsnittlig månadsinkomst på 3 333 kronor vilket alltså ska ställas mot månadskostnaden på ca 6 500 kronor, enligt beräkningen ovan.

Även ökat värde på fastigheten

Utöver hyresintäkten bör även ett ökat värde på fastigheten räknas med i kalkylen. Exakt hur mycket mer som fastigheten blir värd beror bland annat på attefallshuset läge, storlek och hur lätt det förväntas kunna hyras ut. Tydligast värdering ges om en mäklare kontaktas.

Att kontakta en mäklare, för omvärdering av fastigheten, kan även vara bra utifrån att villkoren på bolånet kan förbättras. Med en högre värdering blir belåningsgraden lägre vilket både kan minska kravet på amortering samt ge lägre bolåneränta.